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Collectivités locales

  • Vous devez évaluer en valeur vénale de marché le bien que vous occupez.

Nous utiliserons :

La méthode par comparaison : cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

La méthode par le revenu si votre bien peut répondre à une demande locative : 

La base de cette méthode consiste à retenir un loyer constaté ou potentiel, et à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.

Dans certains cas, la méthode par le revenu pourra aussi être déclinée selon la méthode de l'actualisation des flux futurs, dite DCF Discounted cash flow.

Cette méthode DCF consiste à baser l'estimation sur une simulation de revenus, de charges, et de dépenses, sur une durée définie, avec revente à l'issue de la période. Tous ces flux font l'objet d'une actualisation (calcul les ramenant à une valeur actuelle), au moyen d'un taux d'actualisation.

   > Si votre bien est très spécifique : la spécificité tenant au bien lui même ou à sa localisation nous ferons appel à la méthode "sol et construction" : Cette méthode consiste à apprécier la valeur du terrain et celle des constructions. Elle s'apparente en fait soit à une méthode "par comparaison" soit à une méthode par "le coût de remplacement"
   > Si vous êtes propriétaire d'un terrain à bâtir ou d'un site génèrant un droit à construire
   > Si vous êtes propriétaire d'un site qui, par sa situation, génère un potentiel de requalification

Nous utiliserons la méthode du "compte à rebours" ou "bilan promoteur": Elle consiste à réconstituer un bilan promoteur (ou marchand de biens) en y incorporant des valeurs de sortie de marché, et en ajustant comme résultante la valeur de l'existant.

  • Vous souhaitez estimer la valeur locative d’un immeuble :

Dans ce cas, nous emploierons la méthode par comparaison avec des références de location sur des biens comparables en termes de localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.

  • Vous souhaitez estimer un patrimoine immobilier :

Nous ferons appel à la méthode du revenu ou méthode par capitalisation du revenu, ou par le rendement.

La base de cette méthode consiste à retenir un loyer constaté ou potentiel, et de le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.

  • Dans le cadre d’un bail emphytéotique ou d’un bail à construction:

Nous utiliserons alors la méthode du revenu :

> Vous souhaitez évaluer les droits du preneur à l’instant “t”:

Ces droits peuvent être définis comme la somme des flux futurs nets actualisés prévisionnels  ou potentiels du bien sur la durée du bail restant à courir.

Notre méthode consistera alors à procéder à une double approche :

1/ L’estimation directe de ces droits par le calcul de ces flux futurs nets actualisés.

2/ La validation de la 1° approche, basée sur le fait que la somme des droits du bailleur et du preneur du bail doit toujours être égale à la valeur du bien.

L’estimation indirecte des droits du preneur pourra donc être calculée comme la différence entre la valeur du bien à ce jour et celle des droits du bailleur, ces derniers correspondant à la valeur future actualisée du bien.

> Vous souhaitez estimer les droits du bailleur:

Ces droits peuvent être définis comme la valeur future (terme du bail) actualisée du bien.

Notre méthode consistera alors à procéder à une double approche :

1/ L’estimation directe des droits du bailleur par le calcul de la valeur future actualisée du bien.

2/ La validation de la 1° approche, basée sur le fait que la somme des droits du bailleur et du preneur du bail doit toujours être égale à la valeur du bien.

L’estimation indirecte des droits du bailleur pourra donc être calculée comme la différence entre la valeur du bien à ce jour et la somme des flux futurs nets actualisés prévisionnels ou potentiels du bien sur la durée du bail restant à courir.

 



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