Nous utiliserons :
La méthode par comparaison : cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
La méthode par le revenu si votre bien peut répondre à une demande locative :
La base de cette méthode consiste à retenir un loyer constaté ou potentiel, et à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Dans certains cas, la méthode par le revenu pourra aussi être déclinée selon la méthode de l'actualisation des flux futurs, dite DCF Discounted cash flow.
Cette méthode DCF consiste à baser l'estimation sur une simulation de revenus, de charges, et de dépenses, sur une durée définie, avec revente à l'issue de la période. Tous ces flux font l'objet d'une actualisation (calcul les ramenant à une valeur actuelle), au moyen d'un taux d'actualisation.
> Si votre bien est très spécifique : la spécificité tenant au bien lui même ou à sa localisation nous ferons appel à la méthode "sol et construction" : Cette méthode consiste à apprécier la valeur du terrain et celle des constructions. Elle s'apparente en fait soit à une méthode "par comparaison" soit à une méthode par "le coût de remplacement"> Si vous êtes propriétaire d'un terrain à bâtir ou d'un site génèrant un droit à construire> Si vous êtes propriétaire d'un site qui, par sa situation, génère un potentiel de requalification
Nous utiliserons la méthode du "compte à rebours" ou "bilan promoteur": Elle consiste à réconstituer un bilan promoteur (ou marchand de biens) en y incorporant des valeurs de sortie de marché, et en ajustant comme résultante la valeur de l'existant.
Dans ce cas, nous emploierons la méthode par comparaison avec des références de location sur des biens comparables en termes de localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.
Nous ferons appel à la méthode du revenu ou méthode par capitalisation du revenu, ou par le rendement.
La base de cette méthode consiste à retenir un loyer constaté ou potentiel, et de le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Nous utiliserons alors la méthode du revenu :
> Vous souhaitez évaluer les droits du preneur à l’instant “t”:
Ces droits peuvent être définis comme la somme des flux futurs nets actualisés prévisionnels ou potentiels du bien sur la durée du bail restant à courir.
Notre méthode consistera alors à procéder à une double approche :
1/ L’estimation directe de ces droits par le calcul de ces flux futurs nets actualisés.
2/ La validation de la 1° approche, basée sur le fait que la somme des droits du bailleur et du preneur du bail doit toujours être égale à la valeur du bien.
L’estimation indirecte des droits du preneur pourra donc être calculée comme la différence entre la valeur du bien à ce jour et celle des droits du bailleur, ces derniers correspondant à la valeur future actualisée du bien.
> Vous souhaitez estimer les droits du bailleur:
Ces droits peuvent être définis comme la valeur future (terme du bail) actualisée du bien.
Notre méthode consistera alors à procéder à une double approche :
1/ L’estimation directe des droits du bailleur par le calcul de la valeur future actualisée du bien.
2/ La validation de la 1° approche, basée sur le fait que la somme des droits du bailleur et du preneur du bail doit toujours être égale à la valeur du bien.
L’estimation indirecte des droits du bailleur pourra donc être calculée comme la différence entre la valeur du bien à ce jour et la somme des flux futurs nets actualisés prévisionnels ou potentiels du bien sur la durée du bail restant à courir.
10 rue du château d'If
13007 Marseille
Tel 1 : 04 96 11 63 50
Tel 2 : 04 96 11 63 53
Fax : 04 96 11 63 51