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Votre attente porte sur une valeur vénale de marché : 

• Si votre bien est loué : 

Nous utiliserons la méthode par le revenu, appelée aussi méthode par capitalisation du revenu, ou par le rendement.

La base de cette méthode consiste à retenir un loyer constaté ou potentiel, et  à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.

Dans certains cas, la méthode par le revenu pourra aussi être déclinée selon la méthode de l’actualisation des flux futurs, dite DCF Discounted cash flow.

Cette méthode DCF consiste à baser l’estimation sur une simulation de revenus, de charges, et de dépenses, sur une durée définie, avec revente à l’issue de la période. Tous ces flux font l’objet d’une actualisation (calcul les ramenant à une valeur actuelle), au moyen d’un taux d’actualisation.

Nous utiliserons :

La méthode par comparaison : cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

La méthode par le revenu (voir ci dessus) si votre bien peut répondre à une demande locative.

•  Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir ou d’un site générant un droit à construire résiduel.
•  Si vous êtes propriétaire d’un site qui, par sa situation, génère un potentiel de requalification

Nous utiliserons la méthode du « compte à rebours » ou « bilan promoteur » : Elle consiste à reconstituer un bilan promoteur (ou marchand de biens) en y incorporant des valeurs de sortie de marché, et en ajustant comme résultante la valeur de l’existant.

•   Si votre bien a un caractère « monovalent » (hôtel, cinéma, clinique…) :

•  Si votre bien a été financé en crédit-bail : 

Notre approche prend en compte à la fois la valeur vénale de marché du bien, le capital restant dû sur le financement, et le taux financier du contrat.

•  Si votre bien est sur un terrain dont vous êtes preneur au titre d'un bail à construction :

Vos droits peuvent être définis comme la somme des flux futurs nets actualisés prévisionnels  ou potentiels du bien sur la durée du bail restant à courir.

Nous procéderons à une double approche :

1/ L’estimation directe de vos droits par le calcul de ces flux futurs nets actualisés.

2/ La validation de la 1° approche, basée sur le fait que la somme des droits du bailleur et du preneur du bail doit toujours être égale à la valeur du bien.

L’estimation indirecte de vos droits pourra donc être calculée comme la différence entre la valeur du bien à ce jour et la valeur des droits du bailleur, ces derniers étant définis comme la valeur future actualisée du bien.

•  Si vous souhaitez connaître la valeur locative de votre bien :

Nous ferons appel à la méthode par comparaison avec des références de transactions sur des biens comparables en termes de location, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.

On pourra également approcher cette valeur par les ratios professionnels, en se fondant sur la marge brute ou le CA (voir ci-dessus).

Dans le cas où vous êtes locataire ou bailleur et vous avez à déterminer un loyer de renouvellement d’un bail commercial, nous déterminerons la valeur locative de renouvellement :

La valeur locative définie par le Code de Commerce peut différer de celle du marché, en ce qu’elle doit tenir compte, outre des niveaux de prix pratiqués dans le voisinage, de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail, ainsi que des obligations respectives des parties.